地政士問答

  • 不動產的定義 一、各法律對不動產的定義:    1. 民法: 稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。    2. 國有財產法: 不動產,指土地及其改良物暨天然資源。    3. 不動產經紀業管理條例: 不動產,指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。    4. 不動產證券化條例: 不動產,指土地、建築改良物、道路、橋梁、隧道、軌道、碼頭 ...
    張貼者:2017年10月16日 下午9:20游湘濃
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不動產的定義

張貼者:2017年10月16日 下午9:17游湘濃   [ 已更新 2017年10月16日 下午9:20 ]

一、各法律對不動產的定義:
    1. 民法: 稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。
    2. 國有財產法: 不動產,指土地及其改良物暨天然資源。
    3. 不動產經紀業管理條例: 不動產,指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。
    4. 不動產證券化條例: 不動產,指土地、建築改良物、道路、橋梁、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施,但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值,土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。
    5. 不動產估價師法: 不動產估價師受委託人之委託,辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。權利估價,包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變化之估價。
二、不同之處及其原因:
    1. 民法: 界定得獨立為權利客體之物。包括土地及定著物二種。
    2. 國有財產權法: 界定國有財產之範圍,除土地、改良物(包括建築改良物與農作改良物)外,尚包括天然資源。
    3. 不動產經紀業管理條例:  界定應由不動產經紀業從事仲介或代銷之標的,除土地、定著物,尚包括預售屋及其移轉之權利。
    4. 不動產證券化條例: 界定應由不動產估價師估價之標的,除土地、建築改良物、農作改良物外,尚包括他項權利、租賃權、市地重劃、容積移轉及權利變換。

試說明共有物分割之方法?

張貼者:2017年6月7日 上午12:03游湘濃   [ 已更新 2017年6月7日 上午12:04 ]

  • 一、協議分割:
    • 共有物之分割,原則上依共有人協議之方法行之。協議分割以契約(法律行為)為之,此項協議屬於債權行為,僅取得辦理分割之請求權,未涉及物權之變動,尚須履行分割協議,始生取得單獨所有權之效力。
  • 二、裁判分割:
  • 分割之方法不能以協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,共有人得聲請法院為裁判分割。故裁判分割必須起訴,由法院判決為之。依據民法之規定,其分割方式如下:
    • 1. 以原物分配為原則。
    • 2. 原物分配兼金錢補償:
      • 以原物分配各共有人,其中有不能按其應有部分受分配者,以金錢補償之。
    • 3. 部分原物分配部分金錢補償:
      • 各共有人均受原物分配顯有困難者,德將原物分配於部分共有人,未受分配之其餘共有人,則以金錢補償之。
    • 4. 變價分配並賦以優先購買權:
      • 原物分配顯有困難者,得變賣共有物,以價金分配於各共有人。變賣共有務實,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先購買者,以抽籤定之。
    • 5. 部分原物分配部分變價分配:
      • 以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
    • 6. 部分原物分配部分維持共有:
      • 以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
    • 7. 共有人相同之數宗土地得請求合併分割:
      • 共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割,以避免產生土地細分。
    • 8. 共有人部分相同之相鄰之數宗土地得經多數決請求合併分割:
      • 共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得請求合併分割,以避免產生土地細分。但法院認為合併分割為不適當者,仍分別分割之。

依土地登記規則第11條規定:未經登記所有權之土地,除法律或本規則另有規定外,不得為他項權利登記或限制登記。所稱土地登記規另有規定,係指何種情形?

張貼者:2017年6月6日 下午9:02游湘濃   [ 已更新 2017年6月6日 下午9:02 ]

  • 一、尚未完成建物之預為抵押權登記:
    • 正常情形下,抵押權登記應於他項權利部記載。但預為抵押權登記乃暫編建號,暫編建物登記簿。為簡化登記作業,故於標示部其他登記事項欄記載。
  • 二、未登記建物辦理查封等禁止處分登記:
    • 正常情形下,查封等禁止處分登記應於所有權部記載。但未登記建物辦理查封等禁止處分登記乃暫編建號,暫編建物登記簿。為簡化登記作業,故於標示部其他登記事項欄記載。

依不動產證券化條例申請信託登記,應檢附何種文件?登記機關應如何辦理?

張貼者:2017年6月6日 下午8:43游湘濃   [ 已更新 2017年6月6日 下午8:44 ]

  • 不動產證券化分為資產信託與投資信託二種。
  • 不動產投資信託的意義:
    • 係由受託機構尋求具有穩定收益之不動產標的,再向財政部申請核准或申報生效後,以向不特定人募集或特定人私募基金,並將募得基金專化為受益證券,交付投資人(委託人),並分配信託財產之收益,孳息或其他利益。
    • 由此可知不動產投資信託是先尋求投資標得物,在募集資金以證券化方式而投資部動產與相關權利。
    • 信託關係是存在於投資人與受託機構之間。
  • 不動產資產信託:
    • 系指不動產所有人或相關權利人,將不動產的相關權利移轉給受託機構,並以自己為原始受益人,將受益權透過受託機構予以證券化。
    • 由此可知,不動產資產信託是必須現有不動產,再進行證券化,讓不動產擁有人可以透過證券化取得資金。(就是不動產轉為股權後,將股權賣給他人而取得資金)。
    • 信託關係是存在於不動產所有人(屋主)與受託機構之間。
  • 一、資產信託應檢附之文件:
    • 申請人依不動產證券化條例或金融資產證券化條例規定申請信託登記時,為資產信託者,應檢附主管機關核准或申報生效文件及信託關係證明文件;登記機關辦理登記時,應於登記簿其他登記事項欄記名為委託人姓名或名稱。
  • 二、投資信託應檢附之文件:
    • 申請人依不動產證券化條例或金融資產證券化條例規定申請信託登記時,為投資信託者,應檢附主管機關核准或申報生效文件,無須檢附信託關係證明文件;登記機關辦理登記時,應於登記簿其他登記事項欄記明該財產屬不動產投資信託基金信託財產。

試述區分地上權之位置測繪規定?

張貼者:2017年6月6日 下午8:03游湘濃   [ 已更新 2017年6月6日 下午8:04 ]

區分地上權之位置測繪,依下列規定:
一、平面範圍之測繪:
他項權利之位置,應由會同之申請人當場認定,並在土地複丈圖上簽名或蓋章。他項權利位置圖,用紅色實線繪製他項權利位置界線,並用黑色實線繪明土地經界線,其他項權利位置界線與土地經界線相同者,用黑色實現繪明。
二、垂直範圍之測繪:應由申請人設立固定參考點,並檢附設定空間範圍圖說,供登記機關據以繪製其空間範圍,登記機關並應於土地複丈圖及他項權利位置圖註明該點位置及其關係位置。
以建物之樓層或特定空間為設定之空間範圍,如該建物已測繪建物測量成果圖者,得於土地複丈圖及他項權利位置圖載明其位置圖參見建物測量成果圖,或其他適當之註記。

信託土地課徵地價稅時,其納稅義務人為何? 又信託財產何時課贈與稅以及何時不課徵贈與稅?

張貼者:2017年6月6日 上午6:24游湘濃   [ 已更新 2017年6月6日 上午6:25 ]

  • 一、以受託人為地價稅的納稅義務人。
  • 二、應與委託人土地合併計算: 土地應與委託人在同一直轄市或縣市所有之土地合併計算地價總額,分別就信託土地占地價總額之比例,計算應納稅額。
  • 三、應與受益人土地合併計算之情況:
    • 1. 受益人已確定並享有全部信託之利益者。
    • 2. 委託人未保留變更受益人之權利者。
  • 四、信託財產課徵贈與稅之情況:
    • 1. 信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者,視為委託人贈與受益人,課徵贈與稅。納稅義務人為委託人。
    • 2. 信託契約原本受益人為委託人,變更為非委託人時,課徵贈與稅。
    • 3. 信託關係存續中,委託人追加信託財產,致非委託人增加利益者,於追加時,就增加部分,課徵贈與稅。
    • 4. 委託人有下列情形時,以受託人為贈與稅的納稅義務人:
      • 行蹤不明。
      • 逾本法規定繳納期限,且在中華民國境內無財產可供執行。
      • 死亡時贈與稅尚未核課。
  • 五、信託財產不課徵贈與稅的情況:
    • 一、因信託行為成立,委託人與受託人間。
    • 二、信託關係存續中,原受託人與新受託人間。
    • 三、信託關係存續中,受託人依信託本旨交付信託財產,受託人與受益人間。
    • 四、因信託關係消滅,委託人與受託人間或受託人與受益人間。
    • 五;因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人與受託人間。

政府實施照價收買之時機與收買之價格為何?

張貼者:2017年6月6日 上午6:21游湘濃

依憲法規定:中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得土地所有權,應受法律之保障與限制。私有土地應照架納稅,政府並得照價收買。合先敘明。
  • 照價收買之時機規定如下:
    • 由於申報地價,形成照價收買之原因:
      • 未買公告地價百分之八十時,得照價收買。
    • 由於申報土地移轉現值,形成照價收買之原因:
      • 申報現值低於公告現值
    • 私有空地,形成照價收買之原因:
      • 對於私有空地,得市建設發展情形,分別劃定區域,限期建築、增建、改建、或重建;逾期未建築、增建、改建、或重建者,得照價收買,或加徵二倍至五倍之空地稅
    • 私有荒地,形成照價收買之原因:

    • 超額土地,形程照價收買之原因
    • 收回耕地,形成照價收買之原因
  • 照價收買之價格:
    • 申報地價實,其申報之地價數額過低:
    • 申報土地移轉現值時,其現值過低:
    • 私有空地受照價收買處分時:
    • 私有荒地受照價收買處分時:
    • 超額土地受照價收買處分時:
    • 收回耕地受照價收買處分時:
  • 平均地權四大綱領分別為:申報地價、照價繳稅、照價收買、漲價歸公。

甲個人於民國103年10月買入一間店面,買入價格800萬元,買入時之移轉現值20萬元。嗣於民國105年5月賣出,賣出價格1500萬元,賣出之時移轉現值30萬元。103年10月至105年5月之物價指數105。試問甲應繳納多少土地增值稅及房地合一所得稅?

張貼者:2017年5月19日 上午1:44游湘濃   [ 已更新 2017年5月19日 上午1:48 ]

一、土地增值稅
1. 前次移轉現值: 20*105%=21
2. 本次移轉現值: 30
3. 土地漲價總數額: 30-21=9
4. 土地增值稅: 9*20%=1.8萬
二、房地合一所得稅:
1. 支付必要費用按成交價5%計。
2. 房地交易所得餘額: 1500-800-1500*5%-9=616
3. 房地合一所得稅: 616*35%=215.6萬
答:甲應繳納土地增值稅1.8萬,應繳納所得稅215.6萬元。

房屋所有權人以房屋之一部分供住家使用,另一部分供營業使用,房屋稅如何課徵?

張貼者:2017年5月19日 上午12:11游湘濃   [ 已更新 2017年5月19日 上午12:16 ]

房屋同時做住家及營業使用,應以實際使用面積,分別按住家用或營業用稅率,課徵方屋稅,但營業用者,課徵面積最低不得少於全部面積六分之一。
房屋同時做住家及營業使用,應以實際使用面積,分別按住家用或營業用稅率,課徵方屋稅,但營業用者,課徵面積最低不得少於全部面積六分之一。 房屋稅之課徵稅率: 1. 住家用房屋: 供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋線之百分之一點二;其他供住家使用者,最低不得少於房屋現值百分之一點五,最高不得高過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。 2. 營業用房屋: 供營業使用者,最低不得少於其房屋現值百分之三,最高不得超過百分之五
房屋稅之課徵稅率:
1. 住家用房屋:
  • 供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋線之百分之一點二;其他供住家使用者,最低不得少於房屋現值百分之一點五,最高不得高過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。
2. 營業用房屋:
  • 供營業使用者,最低不得少於其房屋現值百分之三,最高不得超過百分之五。
  • 房屋稅課徵時間:
  • 房屋稅一年徵收一次,徵收期間為每年5月1日至5月31日,繳納期間為1個月。課稅期間為前一年7月1日至當年6月30日為止。
房屋原按自住之住家用房屋稅率1.2%課徵房屋稅,後因故戶籍遷出,是否會影響房屋稅課稅的稅率?
  • 個人持有的住家用房屋如仍符合無出租,並供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等要件者,並不會因為有無設立戶籍而影響其房屋稅的課徵,仍可繼續按自住使用稅率1.2%課徵房屋稅。
原來是自己住的房屋,改為出租,房屋稅會不會受到影響?
  • 原符合自住要件的房屋稅率為1.2%。如出租供他人使用,則視承租人實際使用情形適用不同稅率課徵房屋稅。若供住家用者,應適用非自住之住家用稅率,納稅人持有臺北市2戶以下者每戶均按2.4%,3戶以上者每戶均按3.6%稅率課徵;若供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者,按3%稅率課徵;若供人民團體等非營業用者,按2%稅率課徵。 
  • 又依稅法規定房屋同時做住家及非住家用者應以實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積6分之1。 
  • 所以房屋原作自住使用,如果出租給他人作住家用或營業用,將會使房屋稅增加。
房屋使用情形或持有非自住之住家用房屋戶數變更,如何變更房屋稅稅率?
  • 房屋稅是依實際使用情形按月課徵,如房屋有使用情形或持有非自住之住家用房屋戶數變更,應於變更之日起30日內向稅捐處申報,其變更日在變更月份16日以後者,當月份適用原稅率,在變更月份15日以前者,當月份適用變更後稅率。
臺北市房屋現值如何評定、房屋稅額如何計算?
  • 房屋稅之稅基為房屋現值,稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準價格核計房屋現值,而標準價格之構成因子包括房屋構造標準單價、耐用年數、折舊率及街路等級調整率等,每3年應重行評定1次。 
  • 房屋稅及房屋現值計算公式如下: 
  • 房屋稅=房屋現值×稅率 
  • 房屋現值=核定單價×(1-折舊年數×折舊率) ×街路等級調整率×面積 
  • 核定單價=標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低價
103年7月1日以後核發使用執照之房屋適用標準單價為何?
  • 為覈實評定房屋標準價格,臺北市不動產評價委員會103年常會審議通過重行評定房屋標準價格案,並經臺北市政府103年2月11日府財稅字第10330000500號公告,調高103年7月1日以後新建房屋(以使用執照核發日作為認定時點)之標準單價,並自103年7月1日起實施。所以,使用執照核發日在103年7月1日以後之建物,適用調高後的標準單價。
房屋稅額是否因房屋折舊而逐年降低?
  • 一般房屋每年所課徵之房屋稅額,除房屋標準單價、街路等級調整率調整變動及房屋使用情形變更者外,均因房屋折舊年數增加,視房屋構造種類而降低房屋稅額1%至8%不等。
低收入戶所有房屋有無減免房屋稅?
  • 臺北市低收入戶所有且供其居住之住宅房屋,可檢附低收入戶證明文件、戶口名簿等資料向臺北市稅捐處所屬各分處申請免徵房屋稅。
  • 房屋騎樓是否有免徵房屋稅之適用?
  • 房屋騎樓供公共通行依規定免予計入房屋現值,因此該部分可以免徵房屋稅;惟依財政部函釋,騎樓全部或部分供營業使用,雖於營業外時間仍供公共通行,因其供設攤營業使用部分非供公共使用,不能免徵房屋稅。
房屋居住多少年以上就不需繳納房屋稅?
  • 依房屋稅條例第 15條第1項第9款及臺北市政府106年3月20日府財稅字第10604995000號公告規定,本市106年住家房屋現值在新臺幣10萬8,000元以下者免徵房屋稅。是以,並不是居住多少年以上的房屋就不需繳交房屋稅。
臺北市各類建築物地下室停車場如何課徵房屋稅?
  • 各類建築物地下室利用原有空間供停車使用,而未出租或收取費用或僅由所有權人按月分擔水電、清潔及維護費用者,均一律免徵房屋稅。
  • 各類建築物地下室供停車使用,而有按車收費或出租供停車使用者,按非住家非營業用稅率2%課徵房屋稅。
  • 使用執照如為停車場,而不作停車使用者,應按實際使用情形加重課徵房屋稅。
法院拍賣房屋移轉案件,是否適用房屋稅條例第22條『房屋稅欠稅未繳清前不得辦理移轉登記』之規定?
  • 強制執行法第98條規定:「拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權」。依上開法條規定,法院拍賣案件,買受人應納之房屋稅應自法院發給權利移轉證書之日起計課,故不適用房屋稅條例第22條規定。
自住使用及公益出租人出租使用房屋如何認定?
  • 財政部已依房屋稅條例第5條之授權於103年6月29日頒定「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」規範如下:
  • (一)自住使用房屋:個人所有的住家用房屋無出租使用,並供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內,屬供自住使用,可適用自住房屋稅率1.2%。
  • (二)公益出租人出租使用之住家用房屋:指持有直轄市、縣(市)主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人,將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。

以神祇、未依法登記之寺廟之土地,申請人應如何申報及更名登記?

張貼者:2017年5月18日 上午3:14游湘濃   [ 已更新 2017年5月18日 上午3:14 ]

以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地,現為依法登記之募建寺廟或宗教性質之法人使用,且能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體者,由該已依法登記之寺廟或宗教性質之法人於申報期間內,檢附證明文件,向土地所在地之直轄市或縣市主管機關申報發給證明書;並於領得證明書後三十日內,向該管登記機關申請更名登記。
直轄市或縣市主管機關依規定受理申報後,應依下列程序辦理:
1. 經審查無誤,應即公告三個月。
2. 公告期滿無人異議、經調處成立獲法院判決確定者,應即發給證明書,並通知登記機關。

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