地政士問答

  • 如何取得不動產經紀人資格? 一、依不動產經紀業管理條例之規定,取得不動產經紀人資格之條件如下: (一)積極條件:同時具備以下兩者,始得向直轄市或縣市政府請領經紀人証書 1.不動產經紀人國家考試及格-經中華民國國家考試,取得不動產經紀人考試及格証明書。 2.具不動產經紀營業員經驗-具備一年以以上不動產營業員經驗。 (二)消極條件:具下列條件之一者,不得充任經紀人員 1.能力缺乏:①無行為能力或限制行為能力②受破產宣告,尚未復權者 2.排黃排黑:①因詐欺、背信、侵佔等罪 ...
    張貼者:2018年6月27日 下午8:29游湘濃
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如何取得不動產經紀人資格?

張貼者:2018年6月27日 下午8:29游湘濃

一、依不動產經紀業管理條例之規定,取得不動產經紀人資格之條件如下: 
(一)積極條件:同時具備以下兩者,始得向直轄市或縣市政府請領經紀人証書 
1.不動產經紀人國家考試及格-經中華民國國家考試,取得不動產經紀人考試及格証明書。 
2.具不動產經紀營業員經驗-具備一年以以上不動產營業員經驗。 
(二)消極條件:具下列條件之一者,不得充任經紀人員 
1.能力缺乏:①無行為能力或限制行為能力②受破產宣告,尚未復權者 
2.排黃排黑:①因詐欺、背信、侵佔等罪、依性侵害防法法2之罪、依組織犯罪條例3、6、9等罪,受一年以上有期徒刑之宣告未執行完畢或執行完畢或赦免,未滿三年者;但受緩刑宣告不在此限②受感訓處分之裁定確定,尚未執行完畢或執行完畢未滿三年者 
3.經紀人:經主管機關停止執行業務處分,尚未執行完畢、撤銷或癈止其經紀人証書或証明處分者,未滿五年者。


二、不動產經紀人換証的規定如下:不動產經紀人証照應實施更新制度,其配套制度如下: 
1.証書期限四年:不動產經紀人証書有效期限為四年。 
2.滿足專業訓練時數:証書期滿,應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成之專業訓練30個小時以上之証明文件。 
3.辦理換証:向直轄市、縣市政府辦理換証不動產經紀人的資格須要透過考試取得,報考者必須要先有公私立高中、職畢業的學歷資格,或曾經參加過高等或普通檢定考試及格,報名參加每年考選部辦理的專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試,總成績達到及格標準。另外還須具備有一年以上的不動產經紀營業員從業經驗(須繳付所得扣繳資料證明),才可以向各縣市政府請領不動產經紀人證書。

什麼是合法仲介業者識別標誌?

張貼者:2018年6月27日 下午8:24游湘濃


合法仲介業者識別標誌是由中華民國仲介經紀商業同業公會全國聯合會授權各直轄市或縣(市)公會來核發及管理,主要是為協助政府推動不動產經紀業管理政策,維護不動產交易市場秩序,便利消費者辨識合法經紀業,以保障交易者權益。只要依法申請許可開業並完成備查,每年向所屬同業公會繳交常年會費,且沒有經主管機關廢止許可或停止營業處分之情形的業者就可以取得,通常會貼在營業處所的門口。

哪些文件需要由經紀人簽章?

張貼者:2018年6月27日 下午8:21游湘濃

依據不動產經紀業管理條例第22條的規定:

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:
一、不動產出租、出售委託契約書。
二、不動產承租、承購要約書。
三、定金收據。
四、不動產廣告稿。
五、不動產說明書。
六、不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定,於經營代銷業務者不適用之。
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。

申請農保的條件?

張貼者:2018年2月20日 下午9:11游湘濃   [ 已更新 2018年2月20日 下午9:12 ]

農保相對於勞保有許多的津貼優惠,農民申請農保才能確保自己的權益。申請農保的條件如下:

參加農民(全民)健康保險應備證件:
  • 請至地政事務所:申請10日內土地登記第一類謄本及地籍圖各1份。
  • 請至區公所: 持地籍圖1份申請土地使用分區證明書。
  • 請同時備妥下列資料文件:
    • 換發含現住人口詳細記事之戶口名簿。
    • 前一年內開立之銷售農、林、漁、蓄產品(美人30600元)或購買農業生產資材(每人5100元)之憑證。
    • 申請前一個月內之農地現況照片二張以上,農會擇期會同區公所辦理現場勘查。
    • 加保人身分證、農會存摺、及存摺印章。
    • 如以承租土地加保,請持租賃契約書正本。
  • 核發日期6個月內之農業用地作農業使用證明書。
  • 以配偶、直系血親、翁姑或媳婦所有農業用地加保者,應檢附土地所有人出具之土地使用同意書及含現住人口詳細記事之戶口名簿。
  • 請加保人親自至農會保險部辦理。

不動產的定義

張貼者:2017年10月16日 下午9:17游湘濃   [ 已更新 2017年10月16日 下午9:20 ]

一、各法律對不動產的定義:
    1. 民法: 稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。
    2. 國有財產法: 不動產,指土地及其改良物暨天然資源。
    3. 不動產經紀業管理條例: 不動產,指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。
    4. 不動產證券化條例: 不動產,指土地、建築改良物、道路、橋梁、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施,但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值,土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。
    5. 不動產估價師法: 不動產估價師受委託人之委託,辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。權利估價,包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變化之估價。
二、不同之處及其原因:
    1. 民法: 界定得獨立為權利客體之物。包括土地及定著物二種。
    2. 國有財產權法: 界定國有財產之範圍,除土地、改良物(包括建築改良物與農作改良物)外,尚包括天然資源。
    3. 不動產經紀業管理條例:  界定應由不動產經紀業從事仲介或代銷之標的,除土地、定著物,尚包括預售屋及其移轉之權利。
    4. 不動產證券化條例: 界定應由不動產估價師估價之標的,除土地、建築改良物、農作改良物外,尚包括他項權利、租賃權、市地重劃、容積移轉及權利變換。

試說明共有物分割之方法?

張貼者:2017年6月7日 上午12:03游湘濃   [ 已更新 2017年6月7日 上午12:04 ]

  • 一、協議分割:
    • 共有物之分割,原則上依共有人協議之方法行之。協議分割以契約(法律行為)為之,此項協議屬於債權行為,僅取得辦理分割之請求權,未涉及物權之變動,尚須履行分割協議,始生取得單獨所有權之效力。
  • 二、裁判分割:
  • 分割之方法不能以協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,共有人得聲請法院為裁判分割。故裁判分割必須起訴,由法院判決為之。依據民法之規定,其分割方式如下:
    • 1. 以原物分配為原則。
    • 2. 原物分配兼金錢補償:
      • 以原物分配各共有人,其中有不能按其應有部分受分配者,以金錢補償之。
    • 3. 部分原物分配部分金錢補償:
      • 各共有人均受原物分配顯有困難者,德將原物分配於部分共有人,未受分配之其餘共有人,則以金錢補償之。
    • 4. 變價分配並賦以優先購買權:
      • 原物分配顯有困難者,得變賣共有物,以價金分配於各共有人。變賣共有務實,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先購買者,以抽籤定之。
    • 5. 部分原物分配部分變價分配:
      • 以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
    • 6. 部分原物分配部分維持共有:
      • 以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
    • 7. 共有人相同之數宗土地得請求合併分割:
      • 共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割,以避免產生土地細分。
    • 8. 共有人部分相同之相鄰之數宗土地得經多數決請求合併分割:
      • 共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得請求合併分割,以避免產生土地細分。但法院認為合併分割為不適當者,仍分別分割之。

依土地登記規則第11條規定:未經登記所有權之土地,除法律或本規則另有規定外,不得為他項權利登記或限制登記。所稱土地登記規另有規定,係指何種情形?

張貼者:2017年6月6日 下午9:02游湘濃   [ 已更新 2017年6月6日 下午9:02 ]

  • 一、尚未完成建物之預為抵押權登記:
    • 正常情形下,抵押權登記應於他項權利部記載。但預為抵押權登記乃暫編建號,暫編建物登記簿。為簡化登記作業,故於標示部其他登記事項欄記載。
  • 二、未登記建物辦理查封等禁止處分登記:
    • 正常情形下,查封等禁止處分登記應於所有權部記載。但未登記建物辦理查封等禁止處分登記乃暫編建號,暫編建物登記簿。為簡化登記作業,故於標示部其他登記事項欄記載。

依不動產證券化條例申請信託登記,應檢附何種文件?登記機關應如何辦理?

張貼者:2017年6月6日 下午8:43游湘濃   [ 已更新 2017年6月6日 下午8:44 ]

  • 不動產證券化分為資產信託與投資信託二種。
  • 不動產投資信託的意義:
    • 係由受託機構尋求具有穩定收益之不動產標的,再向財政部申請核准或申報生效後,以向不特定人募集或特定人私募基金,並將募得基金專化為受益證券,交付投資人(委託人),並分配信託財產之收益,孳息或其他利益。
    • 由此可知不動產投資信託是先尋求投資標得物,在募集資金以證券化方式而投資部動產與相關權利。
    • 信託關係是存在於投資人與受託機構之間。
  • 不動產資產信託:
    • 系指不動產所有人或相關權利人,將不動產的相關權利移轉給受託機構,並以自己為原始受益人,將受益權透過受託機構予以證券化。
    • 由此可知,不動產資產信託是必須現有不動產,再進行證券化,讓不動產擁有人可以透過證券化取得資金。(就是不動產轉為股權後,將股權賣給他人而取得資金)。
    • 信託關係是存在於不動產所有人(屋主)與受託機構之間。
  • 一、資產信託應檢附之文件:
    • 申請人依不動產證券化條例或金融資產證券化條例規定申請信託登記時,為資產信託者,應檢附主管機關核准或申報生效文件及信託關係證明文件;登記機關辦理登記時,應於登記簿其他登記事項欄記名為委託人姓名或名稱。
  • 二、投資信託應檢附之文件:
    • 申請人依不動產證券化條例或金融資產證券化條例規定申請信託登記時,為投資信託者,應檢附主管機關核准或申報生效文件,無須檢附信託關係證明文件;登記機關辦理登記時,應於登記簿其他登記事項欄記明該財產屬不動產投資信託基金信託財產。

試述區分地上權之位置測繪規定?

張貼者:2017年6月6日 下午8:03游湘濃   [ 已更新 2017年6月6日 下午8:04 ]

區分地上權之位置測繪,依下列規定:
一、平面範圍之測繪:
他項權利之位置,應由會同之申請人當場認定,並在土地複丈圖上簽名或蓋章。他項權利位置圖,用紅色實線繪製他項權利位置界線,並用黑色實線繪明土地經界線,其他項權利位置界線與土地經界線相同者,用黑色實現繪明。
二、垂直範圍之測繪:應由申請人設立固定參考點,並檢附設定空間範圍圖說,供登記機關據以繪製其空間範圍,登記機關並應於土地複丈圖及他項權利位置圖註明該點位置及其關係位置。
以建物之樓層或特定空間為設定之空間範圍,如該建物已測繪建物測量成果圖者,得於土地複丈圖及他項權利位置圖載明其位置圖參見建物測量成果圖,或其他適當之註記。

信託土地課徵地價稅時,其納稅義務人為何? 又信託財產何時課贈與稅以及何時不課徵贈與稅?

張貼者:2017年6月6日 上午6:24游湘濃   [ 已更新 2017年6月6日 上午6:25 ]

  • 一、以受託人為地價稅的納稅義務人。
  • 二、應與委託人土地合併計算: 土地應與委託人在同一直轄市或縣市所有之土地合併計算地價總額,分別就信託土地占地價總額之比例,計算應納稅額。
  • 三、應與受益人土地合併計算之情況:
    • 1. 受益人已確定並享有全部信託之利益者。
    • 2. 委託人未保留變更受益人之權利者。
  • 四、信託財產課徵贈與稅之情況:
    • 1. 信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者,視為委託人贈與受益人,課徵贈與稅。納稅義務人為委託人。
    • 2. 信託契約原本受益人為委託人,變更為非委託人時,課徵贈與稅。
    • 3. 信託關係存續中,委託人追加信託財產,致非委託人增加利益者,於追加時,就增加部分,課徵贈與稅。
    • 4. 委託人有下列情形時,以受託人為贈與稅的納稅義務人:
      • 行蹤不明。
      • 逾本法規定繳納期限,且在中華民國境內無財產可供執行。
      • 死亡時贈與稅尚未核課。
  • 五、信託財產不課徵贈與稅的情況:
    • 一、因信託行為成立,委託人與受託人間。
    • 二、信託關係存續中,原受託人與新受託人間。
    • 三、信託關係存續中,受託人依信託本旨交付信託財產,受託人與受益人間。
    • 四、因信託關係消滅,委託人與受託人間或受託人與受益人間。
    • 五;因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人與受託人間。

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