地政士問答

  • 市地重劃的規定 市地重劃之意義?市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以規劃整理,並興闢公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有土地相關位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,是一種受益者付費,且有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良方式。市地重劃推動的方式有哪些?政府機關主動辦理:依平均地權條例第56條,政府機關為新設都市地區或新社區之開發建設,以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者,得選擇或指定適當地區辦理市地重劃 ...
    張貼者:2018年10月14日 下午8:51游湘濃
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市地重劃的規定

張貼者:2018年10月14日 下午8:33游湘濃   [ 已更新 2018年10月14日 下午8:51 ]

市地重劃之意義?
  • 市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以規劃整理,並興闢公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有土地相關位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,是一種受益者付費,且有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良方式。
市地重劃推動的方式有哪些?
  • 政府機關主動辦理
    • 依平均地權條例第56條,政府機關為新設都市地區或新社區之開發建設,以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者,得選擇或指定適當地區辦理市地重劃。
  • 土地所有權人申請政府機關優先實施市地重劃
    • 土地所有權人為促進土地合理利用,於適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得依平均地權條例第57條申請政府核准後優先實施市地重劃。
  • 土地所有權人自組重劃會辦理重劃
    • 土地所有權人為促進土地合理利用,得依平均地權條例第58條及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法(下稱獎勵辦法)第3條、第8條規定,應由逾擬辦重劃範圍土地所有權人總數十分之三,及其於該範圍所有土地面積合計逾該範圍土地總面積十分之三之同意,向主管機關申請核准成立籌備會。並以範圍內全體土地所有權人為會員,由重劃區內私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數之同意,自行組織重劃會,並向主管機關申請核准成立後,依獎勵辦法第6條辦理所規定之相關重劃程序。
民眾如何自行辦理市地重劃?
  • 重劃之發起及成立籌備會。
  • 勘選擬辦重劃範圍。
  • 研擬重劃會章程草案。
  • 召開重劃會成立大會。
  • 申請核准成立重劃會。
  • 申請核定重劃範圍。
  • 徵求土地所有權人同意。
  • 重劃計畫書草案之研擬、申請核定及公告,並通知土地所有權人及已知之利害關係人。
  • 測量、調查及地價查估。
  • 土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
  • 計算負擔及分配設計。
  • 公告、公開閱覽重劃分配結果及其異議之處理。
  • 申請地籍整理。
  • 辦理交接及清償。
  • 財務結算。
  • 撰寫重劃報告。
  • 報請解散重劃會。
自辦市地重劃有哪些獎勵、優惠?
  • 行政規費減免:
    • 自辦市地重劃籌備會或重劃會向有關機關申請閱覽地籍藍晒圖、都市計畫圖、耕地租約資料時,免收閱覽費。
    • 申請發給土地登記、地籍圖及地價謄本時,減半收取謄本費。
    • 免收土地權利變更登記及給換發權利書狀費用。
    • 優先辦理公共設施用地分割測量,並免收測量費用。
    • 辦理重劃區範圍邊界之鑑界、分割測量與登記及地籍測量之費用,減半收取。
  •  稅賦減免:
    • 自辦重劃期間,無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,得減免地價稅或田賦;重劃完成後,地價稅或田賦減半徵收2年。
    • 抵費地出售時,不計徵土地增值稅
    • 參加重劃提供之負擔總費用得於土地重劃後第一次移轉時,自土地漲價總數額中扣除,再減徵40%土地增值稅
  • 政策優惠:
    • 視各級政府實際經費狀況提供重劃所需費用低利貸款。
    • 列入共同負擔之公共設施用地而未興建者,協調有關機關優先編列預算配合施工。
    • 重劃區內10項共同負擔之公共設施用地以外之公共設施及重劃區之相關地區公共設施,協調有關機關於重劃完成後2年內優先興建。
    • 洽請重劃區所需自來水、電力、電訊、天然氣等設施之事業機構配合重劃工程施工時,一併施設。
    • 重劃區內之區域性道路、下水道等公共設施工程費之補助及配合施工等
抵費地的定義:
  • 平均地權條例第60條規定,實施市地重劃時,重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、 鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、 零售市場等10項用地除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充外,其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地價抵付,是項折價抵付之土地即簡稱為抵費地
  • 自辦市地重劃後分回面積減少了,減少的面積就是抵費地
  • 抵費地通常是過戶給自辦市地重劃的出資者,因為自辦市地重劃的出資者提供資金,所以先與不動產所有權人簽訂預售合約,市地重劃完成後取得抵費地做為自辦市地重劃開發的投資報酬
      • 公共設施用地負擔:重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項用地,扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地。
      • 費用負擔:工程費用、重劃費用及貸款利息。
      • 上述2項負擔按評定重劃後地價之土地折價抵付,面積合計以不超過各該重劃區總面積45%為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限
個人出資者參與土地重劃獲取抵費地計算其他所得課稅規定
  • 財政部107-01-19日核釋,個人出資者依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法規定組織之重劃會簽訂土地買賣預售契約書,約定按重劃進度提供開發資金,換取未來開發後之抵費地,該出資者提供資金參與重劃所賺取之所得,核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得,應以所取得抵費地之重劃後評議地價減除所支付資金成本及必要費用後之餘額為所得額,計入登記取得抵費地所屬年度綜合所得總額課稅。但前開重劃後評議地價低於當期公告土地現值者,以當期公告土地現值為準
  • 財政部表示,依所得稅法規定,納稅義務人無論取得「現金」或「實物」所得,均應依法課徵所得稅。土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃,其重劃費用係由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付(即抵費地)。實務上,重劃會會洽特定出資者提供開發期間所需資金,個人出資者與重劃會簽訂土地買賣預售契約,約定按重劃進度提供開發資金,換取未來開發後之抵費地,該抵費地之取得與價值,具有不確定之風險及利潤報酬,與一般土地出售有別,類似投資性質,故出資者取得抵費地之時價超過出資款項之差額,性質屬實物所得,應計入登記取得抵費地所屬年度綜合所得總額課稅。
  • 財政部說明,鑑於稽徵實務對於類此案件之所得性質、課稅時點及抵費地時價之認定,易生爭議,且出資者普遍誤認為渠等係單純預購土地行為而忽略投資本質,致取得抵費地時漏未依規定申報納稅,為疏減訟源,減少徵納雙方爭議,該部已責成各地區國稅局就個人出資者於上開部令發布以前已取得抵費地而有所得者,如未依規定申報其他所得課稅,其屬尚未核課或尚未核課確定之案件,經查明並無規避納稅義務安排或情事者,得參酌行政罰法第8條但書有關行政處罰責任,按其情節減輕或免除其處罰之規定,輔導納稅義務人限期補稅免罰。

非都市土地使用分區與使用地之規定?

張貼者:2018年10月13日 下午11:36游湘濃   [ 已更新 2018年10月13日 下午11:36 ]

都市土地的建蔽率與容積率以及許可使用的項目是看使用分區的規定,查詢方式是向市政府調閱使用分區證明書
非都市土的許可使用項目是看"使用分區"建蔽率與容積率是看"使用地",查詢方式是看地政謄本上的登記,與都市土地不同。
非都市土地的使用分區:
特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、特定專用區。
非都市土地的使用地:
甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、海域用地、特定目的事業用地。
使用分區與使用地的關係:
甲種建築用地:供山坡地範圍外之農業區內建築使用者
乙種建築用地:供鄉村區內建築使用者
丙種建築用地:供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者
丁種建築用地:供工廠及有關工業設施建築使用者

何謂自辦市地重劃?

張貼者:2018年10月13日 下午7:50游湘濃   [ 已更新 2018年10月13日 下午7:51 ]

  • 都市土地使用分區的變更有都市計畫通盤檢討案與自辦市地重劃兩種方式,如果您是土地開發商有一塊素地想要變更為建地,這裡介紹自辦市地重劃的規定
  • 市地重劃意義?
    • 市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。
  • 辦理市地重劃的法令依據與目的為何
    • 市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理,如為自辦市地重劃除依上開法令外,內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值,不僅政府可加速公共設施之建設外,土地所有權人亦可透過地籍之交換分合,獲得方整立可建築之土地,而提高其利用價值,並可平衡因都市計畫規劃使用分區(如有住宅區、商業區、公共設施用地等),所產生之權益不公平,係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。
  • 市地重劃種類
    • 市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定,各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃,或依同條例第五十七條規定,適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃,此即所謂公辦市地重劃;另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會,並經主管機關核准後辦理之市地重劃,即為自辦市地重劃。
  • 辦理市地重劃之效益如下:
    •  一、土地價值增漲:重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔,但重劃辦理完成後,區內公共設施完備,土地分配井然有序,地價自隨之上漲。
    • 二、享受減稅之利益:重劃區土地所有權人提供負擔之土地,主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書,於重劃後第一次移轉時,可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅,並依計算之稅額再減徵百分之四十之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征,完成後地價稅可以減半征收兩年。 
    • 三、促進都市健全發展:重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新,完成各項公共設施建設,環境美化,可形成良好居住環境,加強居民對地區之關懷。
    • 四、健全地籍管理:重劃後地籍重新整理,便於管理,減少土地經界糾紛,並可消除畸零地之問題。 
    • 五、公平負擔:市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施,可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益,亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。
    • 六、消除共有土地:對原來產權複雜之共有土地,各共有人可藉辦理重劃之機會,協調分配為個別所有,可節省共有土地分割之費用,並促進共有土地之利用。
  • 何以要自辦市地重劃
    • 實施市地重劃,既可促進都市建設發展,節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費,土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益,可謂公私均蒙其利,惟為顧及政府因人力、財力有限,常因此而難以適時配合實施,故有獎勵民間自辦市地重劃之必要,俾擴大市地重劃之績效。
  • 自辦市地重劃之程序如下:
    • 一、重劃發起及成立籌備會。
    • 二、申請核定擬辦重劃範圍。
    • 三、徵求土地所有權人同意。
    • 四、重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人。
    • 五、成立重劃會。
    • 六、禁止土地移轉等事項及籌措經費。
      •  1. 重劃計畫書公告確定後,重劃會得依獎勵辦法第二十九條規定經會員大會之決議,檢附會員大會會議紀錄、重劃區範圍套繪地籍圖及土地地號清冊各四份,送請本府依平均地權條例第五十九條規定分別或同時公告禁止或限制列事項:
        • (1) 土地移轉、分割或設定負擔
        • (2) 建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形
      • 2. 本府依獎勵辦法第十七條規定同意備查前款會議紀錄後,應張貼公告、土地清冊及重劃範圍套繪地籍圖於本府、轄區區公所、里辦公處及轄區登記機關公告欄,並函請轄區登記機關將禁止土地移轉、分割、設定負擔事項加註於土地登記簿。重劃會則以書面通知土地、建物所有權人及使用人。
      • 3. 公告禁止或限制事項非必要辦理事項,重劃會得視重劃區土地使用狀況及重劃作業需要決定是否辦理。 
      • 4. 禁止或限制期間得採分段方式辦理,但其全部期間合計不得超過一年六個月
    • 七、測量、調查及地價查估。
    • 八、計算負擔及分配設計。
    • 九、土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
    • 十、重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理。
    • 十一、申請地籍整理及地價換算。
    • 十二、交接及清償與申請核發費用證明書。
    • 十三、財務結算。
    • 十四、撰寫重劃報告及解散重劃會。
  • 自辦市地重劃獎勵事項如下:
    • 一、給予低利之重劃貸款。
    • 二、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。 
    • 三、優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。
    • 四、免徵或減徵地價稅與田賦。
    • 五、其他有助於市地重劃之推行事項。
  • 政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何
    • 市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理,其由政府辦理或土地所有權人自行辦理,對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異,惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃,且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理,而公辦重劃則係由政府辦理,且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者,則無須徵得土地所有權人同意
  • 市地重劃與都市計畫的關係如何
    • 按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理,故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者,應於完成細部計畫之擬定或變更程序後,再行辦理重劃
  • 各級政府機關在市地重劃的角色為何
    • 一、市地重劃在「中央」的主管機關是內政部,其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義,核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。 
    • 二、市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府,其職責有請求解釋或建議修訂法令,勘選辦理市地重劃區,核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書。
  • 自辦市地重劃會員資格同意書會員大會決議人數面積比例之計算疑義
    • 查獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第3條第2項規定:
      • 「前項重劃會,係以自辦市地重劃區內全體土地所有權人為會員。但土地分配結果公告期滿後,以土地分配結果公告期滿之日土地登記簿所載土地所有權人為會員。」;
    • 同辦法第13條第3項規定:
      • 「會員大會對於前項各款事項之決議,應有全體會員二分之一以上,及其所有土地面積超過重劃區總面積二分之一以上之同意。但有下列情形之一者,其人數、面積不列入計算:
        • 一、重劃前政府已取得之公共設施用地且依規定原位置原面積分配或依法應抵充之土地。
        • 二、籌備會核准成立之日前一年起至重劃完成前取得土地所有權,除繼承取得者外,其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積或土地分配後重劃區最小分配面積二分之一
        • 三、受託人接受委託人數超過區內私有土地所有權人人數十分之一。」;
    • 暨同辦法第25條第3項規定:
      • 「土地所有權人同意參加重劃者,應於前項書面簽名或蓋章。但籌備會核准成立之日起前一年至重劃計畫書報核之日前取得之土地所有權,除繼承取得者外,其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積二分之一者,不計入同意及不同意人數、面積比例。」
  • 自辦市地重劃區會員資格、計算同意書及會員大會決議之人數面積比例,應依上開規定辦理。

建商與地主合建出售房屋,營利事業所得稅與房地合一稅的課稅規定?

張貼者:2018年10月7日 下午9:24游湘濃   [ 已更新 2018年10月7日 下午9:24 ]


一般在討論房地合一稅時,大部分的介紹只要說明個人課徵房地合一稅的規定,以及公司課徵房地合一稅的規定。很少提到營利事業的房地合一稅制。
在103年1月1日以前取得不動產適用舊制: 出售土地部分免納營所稅,出售房屋部分,房屋交易所得併入營利事業所得額課稅, 結算申報,稅率為20%, 另外還需繳納5%的發票稅,因此納稅額為房屋部分的交易所得額的25% 
在103年1月2日至104年12月31日間取得,且在105年1月1日以後出售,且持有期間超過2年者適用舊制。
在105年1月1日以後取得者:課稅方式為結算申報,出售土地與出售房屋的所得都需要繳納營所稅,課稅所得的計算方式是: 房地售價減去成本減去費用再減去土地漲價總數額,而房屋的交易所得還要另外繳納5%的發票稅。
如果有公司要出售不動產,或建商與地主合建後要出售房屋,要如何節稅請洽 游小姐  0968-286-881

都市計畫通盤檢討變更~土地使用分區變更的條件與期限

張貼者:2018年10月3日 下午8:01游湘濃   [ 已更新 2018年10月3日 下午8:48 ]

土地使用分區的變更方法主要有兩種:
  • 都市計畫通盤檢討變更時,由人民提出申請變更都市計畫或建議
    • 由地方政府辦理變更土地使用分區,例如由農業區變更為住宅區。但不得個案辦理,零星變更
  • 自辦市地重劃
    • 捐給政府一定比例的回饋金後,辦理變更土地使用分區。得個案辦理,零星變更。
  • 一般而言都市計畫通盤檢討為10年一次,但是最短不得小於2年,最長不得超過25年
自辦市地重劃變更案:農業區變更為住宅區實例:
  • 桃園南崁中正北路旁都市計畫內農業區土地出售
  • 可自辦市地重劃~變更為住宅區
  • 權狀1354.56坪
  • 洽游湘濃  0968-286-881 
  • 地主專任委託~有授權書~產權清楚~只有一個所有權人~可直接簽約

都市計畫法第26條規定:
  • 都市計畫經發布實施後,不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內五年內至少應通盤檢討一次,依據發展情況,並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地,應變更其使用。
  • 前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法,由內政部定之。
大法官釋字第 742 號(105年12月9日),對於地方政府所辦理的都市計畫通盤檢討,對於土地使用分區的變更之決定,人民可以提起行政訴救濟。 
字第 742 號解釋文:
  • 都市計畫擬定計畫機關依規定所為定期通盤檢討,對原都市計畫作必要之變更,屬法規性質,並非行政處分。惟如其中具體項目有直接限制一定區域內特定人或可得確定多數人之權益或增加其負擔者,基於有權利即有救濟之憲法原則,應許其就該部分提起訴願或行政訴訟以資救濟,始符憲法第十六條保障人民訴願權與訴訟權之意旨。本院釋字第一五六號解釋應予補充。
  • 都市計畫之訂定(含定期通盤檢討之變更),影響人民權益甚鉅。立法機關應於本解釋公布之日起二年內增訂相關規定,使人民得就違法之都市計畫,認為損害其權利或法律上利益者,提起訴訟以資救濟。如逾期未增訂,自本解釋公布之日起二年後發布之都市計畫(含定期通盤檢討之變更),其救濟應準用訴願法及行政訴訟法有關違法行政處分之救濟規定。
都市計畫通盤檢討土地使用分區變更的條件(都市計畫法第27條):
  • 都市計畫經發布實施後,遇有左列情事之一時,當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所,應視實際情況迅行變更:
    • 一、因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。
    • 二、為避免重大災害之發生時。
    • 三、為適應國防經濟發展之需要時。
    • 四、為配合中央、直轄市或縣(市)興建之重大設施時。
    • 前項都市計畫之變更,內政部或縣(市)(局)政府得指定各該原擬定之機關限期為之,必要時,並得逕為變更
內政部營建署都市計畫定期通盤檢討實施辦法(106年4月18日)
  • 第二條 都市計畫通盤檢討時,應視實際情形分期分區就本法第十五條或第二十二條規定之事項全部或部分辦理。但都市計畫發布實施已屆滿計畫年限或二十五年者,應予全面通盤檢討
  • 第十五條 都市計畫發布實施未滿二年,除有前條規定之情事外,不得藉故通盤檢討,辦理變更。
  • 第十六條 都市計畫發布實施後,人民申請變更都市計畫或建議,除有本法第二十四條規定之情事外,應彙集作為通盤檢討之參考,不得個案辦理,零星變更

公共設施用地、公共設施保留地及既成道路區別?

張貼者:2018年10月2日 上午2:24游湘濃   [ 已更新 2018年10月2日 下午7:09 ]

  • 由於公共設施保留地不需要繳交房地合一稅也不需要申報,所以在此特別說明何謂公共設施保留地。
  • 房地合一稅的免稅範圍與免申報範圍:
    • 第 1 項
      • 個人自住房地 400 萬元免稅優惠(第 1 款)
      • 符合農業發展條例第 37 條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅之土地(第 2 款)
      • 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物 (第 3 款)
      • 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地 (第 4 款)
    • 第 2 項:第 2 款至 4 款房地交易損失
      • 個人:不適用盈虧互抵規定,亦免申報
      • 營利事業:不得自其所得額中減除
    • 第 1 款房地交易,無論盈虧均需依規定申報
    • 除出售的土地為符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅、被徵收或被徵收前先行協議價購或尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地,得免辦理申報外,個人出售符合房地合一課稅範圍的房地均應依規定辦理申報;未依限辦理申報者,處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰;如有應補稅額,按所漏稅額處3倍以下罰鍰,這兩項罰鍰將擇一從重處罰。

  • 公共設施用地:
    • 依都市計畫法規定之程序及第 42 條劃設之公共設施用地,其土地不論取得興闢與否或是否供公用事業機構、各該管政府或鄉 、鎮、縣轄市公所取得興闢者,均稱之為公共設施用地。例如:道路、 公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠 用地等用地類型。
  • 既成道路:與政府依法闢建供大眾使用之道路不同,而係符合一定要件而成立公用地役關係者,其要件如下:
    •  (一)為不特定之公眾通行所必要。
    •  (二)於公眾通行之初,土地所有權人無阻止情事。
    •  (三)公眾通行事實經歷年代久遠且未曾中斷之土地。
  • 公共設施保留地:
    • 上開公共設施用地中留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。至由當地地方政府獎勵私人或團體投資辦理,或依法由私人或團體自行負擔經費興建之公共設施用地,或配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地等,因非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之公共設施用地,非屬公共設施保留地範圍。
  • 可向縣市政府之鄉鎮區公所調閱土地使用分區證明書

如何取得不動產經紀人資格?

張貼者:2018年6月27日 下午8:29游湘濃

一、依不動產經紀業管理條例之規定,取得不動產經紀人資格之條件如下: 
(一)積極條件:同時具備以下兩者,始得向直轄市或縣市政府請領經紀人証書 
1.不動產經紀人國家考試及格-經中華民國國家考試,取得不動產經紀人考試及格証明書。 
2.具不動產經紀營業員經驗-具備一年以以上不動產營業員經驗。 
(二)消極條件:具下列條件之一者,不得充任經紀人員 
1.能力缺乏:①無行為能力或限制行為能力②受破產宣告,尚未復權者 
2.排黃排黑:①因詐欺、背信、侵佔等罪、依性侵害防法法2之罪、依組織犯罪條例3、6、9等罪,受一年以上有期徒刑之宣告未執行完畢或執行完畢或赦免,未滿三年者;但受緩刑宣告不在此限②受感訓處分之裁定確定,尚未執行完畢或執行完畢未滿三年者 
3.經紀人:經主管機關停止執行業務處分,尚未執行完畢、撤銷或癈止其經紀人証書或証明處分者,未滿五年者。


二、不動產經紀人換証的規定如下:不動產經紀人証照應實施更新制度,其配套制度如下: 
1.証書期限四年:不動產經紀人証書有效期限為四年。 
2.滿足專業訓練時數:証書期滿,應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成之專業訓練30個小時以上之証明文件。 
3.辦理換証:向直轄市、縣市政府辦理換証不動產經紀人的資格須要透過考試取得,報考者必須要先有公私立高中、職畢業的學歷資格,或曾經參加過高等或普通檢定考試及格,報名參加每年考選部辦理的專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試,總成績達到及格標準。另外還須具備有一年以上的不動產經紀營業員從業經驗(須繳付所得扣繳資料證明),才可以向各縣市政府請領不動產經紀人證書。

什麼是合法仲介業者識別標誌?

張貼者:2018年6月27日 下午8:24游湘濃


合法仲介業者識別標誌是由中華民國仲介經紀商業同業公會全國聯合會授權各直轄市或縣(市)公會來核發及管理,主要是為協助政府推動不動產經紀業管理政策,維護不動產交易市場秩序,便利消費者辨識合法經紀業,以保障交易者權益。只要依法申請許可開業並完成備查,每年向所屬同業公會繳交常年會費,且沒有經主管機關廢止許可或停止營業處分之情形的業者就可以取得,通常會貼在營業處所的門口。

哪些文件需要由經紀人簽章?

張貼者:2018年6月27日 下午8:21游湘濃

依據不動產經紀業管理條例第22條的規定:

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:
一、不動產出租、出售委託契約書。
二、不動產承租、承購要約書。
三、定金收據。
四、不動產廣告稿。
五、不動產說明書。
六、不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定,於經營代銷業務者不適用之。
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。

申請農保的條件?

張貼者:2018年2月20日 下午9:11游湘濃   [ 已更新 2018年2月20日 下午9:12 ]

農保相對於勞保有許多的津貼優惠,農民申請農保才能確保自己的權益。申請農保的條件如下:

參加農民(全民)健康保險應備證件:
  • 請至地政事務所:申請10日內土地登記第一類謄本及地籍圖各1份。
  • 請至區公所: 持地籍圖1份申請土地使用分區證明書。
  • 請同時備妥下列資料文件:
    • 換發含現住人口詳細記事之戶口名簿。
    • 前一年內開立之銷售農、林、漁、蓄產品(美人30600元)或購買農業生產資材(每人5100元)之憑證。
    • 申請前一個月內之農地現況照片二張以上,農會擇期會同區公所辦理現場勘查。
    • 加保人身分證、農會存摺、及存摺印章。
    • 如以承租土地加保,請持租賃契約書正本。
  • 核發日期6個月內之農業用地作農業使用證明書。
  • 以配偶、直系血親、翁姑或媳婦所有農業用地加保者,應檢附土地所有人出具之土地使用同意書及含現住人口詳細記事之戶口名簿。
  • 請加保人親自至農會保險部辦理。

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